Hypotheekrenteaftrek
Actuele fiscale regels en de hypotheekrenteaftrek bij banksparen
Al sinds de 19e eeuw bestaat er in Nederland hypotheekrenteaftrek. Deze aftrekpost, waarbij de betaalde hypotheekrente voor de eigen woning aftrekbaar is, heeft grote gevolgen voor de maandlasten van de hypotheek. Ook bij de bankspaarhypotheek zorgt de hypotheekrenteaftrek ervoor dat de maandlasten fors lager zijn dan wanneer er geen hypotheekrenteaftrek zou zijn. Op deze pagina gaan we verder in op de hypotheekrenteaftrek en bankspaarhypotheek. De volgende onderwerpen komen aan bod:
Wat houdt de hypotheekrenteaftrek nu precies in? Nadat een huis eenmaal gekocht is, is er voor het kunnen betalen van de koopprijs van deze woning vaak een lening nodig. Hiervoor wordt meestal een hypotheek afgesloten. Alleen voor de woning die uw hoofdverblijf is (als u meerdere woningen bezit - waar u de meeste tijd van het jaar doorbrengt) kan de hypotheekrente afgetrokken worden. De term die wordt gebruikt om aan te geven dat het uw hoofdverblijf is, is ‘eigen woning’. Alleen over deze eigen woning is de hypotheekrente dus aftrekbaar. Een tweede (recreatie)woning is dus geen eigen woning, maar kan wel een eigen woning zijn als deze als eerste woning en hoofdverblijf dient.
Iedereen die in Nederland een inkomen ontvangt, betaalt hierover inkomstenbelasting (belasting in box 1). Daarbij wordt een gedeelte van dat inkomen afgedragen aan de belastingdienst. Een werknemer merkt dit bijvoorbeeld op zijn salarisstrook. Daarop staan een bruto en netto salaris. Het verschil tussen bruto en netto salaris is voor een groot gedeelte inkomstenbelasting. Deze inkomstenbelasting ontvangt de werknemer niet, maar wordt door de werkgever aan de belastingdienst afgedragen.
Hypotheekrente die betaald is over de hypotheek voor een eigen woning wordt als een negatief inkomen gezien. Dat betekent dat er over de hypotheekrente geen inkomstenbelasting betaald hoeft te worden, maar er juist inkomstenbelasting over de betaalde hypotheekrente teruggevraagd kan worden. Dit kan iemand met een eigen woning en hypotheek regelen door aangifte te doen bij de belastingdienst van het betaalde bedrag aan hypotheekrente. Het percentage wat dan terugbetaald wordt aan hypotheekrenteaftrek was heel lang gelijk aan het percentage aan betaalde inkomstenbelasting. Hoe hoger het inkomen, hoe hoger het percentage, maar dus ook: hoe hoger het percentage aan hypotheekrenteaftrek. Hoge inkomens profiteerden dus relatief het meest van de hypotheekrenteaftrek. Omdat dit als onwenselijk werd beschouwd, wordt het maximale percentage waarop je de hypotheekrente kunt aftrekken in een aantal jaren afgebouwd tot een maximaal percentage van ongeveer 37 procent.
Meer informatie over belastingtarieven en percentages inkomstenbelasting vindt u hier
De bankspaarhypotheek bestaat naast de te betalen hypotheekrente ook uit een maandelijkse inleg op een bankspaarrekening. Voor beide onderdelen van de bankspaarhypotheek geldt een belastingvoordeel:
Hypotheekrente van bankspaarhypotheek is aftrekbaar
Bij de bankspaarhypotheek wordt de hypotheek aan het einde van de looptijd in één keer afgelost met de opbrengst van de bankspaarrekening. De hypotheek daalt dus niet tijdens de looptijd en er vinden geen verplichte tussentijdse aflossingen plaats. Daardoor is de hypotheekrente tijdens de gehele looptijd van de bankspaarhypotheek volledig aftrekbaar. Wel geldt dit alleen voor eigen woningen en mag de hypotheek niet langer dan 30 jaar lopen.
Belastingvrij sparen voor de aflossing
Naast het belastingvoordeel van de hypotheekrenteaftrek bij de bankspaarhypotheek is er nog een belastingvoordeel mogelijk. Op de bankspaarrekening kan namelijk belastingvrij gespaard worden. Daarvoor is voor de spaarrekening bij een bankspaarhypotheek een speciale vrijstelling beschikbaar: de Spaarrekening Eigen Woning (SEW).
Meer informatie over deze belastingvrijstelling vindt u op deze pagina.
Vanaf 2013 is de hypotheekrenteaftrek ingrijpend gewijzigd. Vooral de startende kopers ondervinden hier de gevolgen van als zij een woning willen kopen. Maar ook bestaande huizenbezitters die in 2012 al een eigen woning hadden, kunnen last ondervinden van de nieuwe regels voor hypotheekrenteaftrek. Als zij hun bestaande hypotheek willen verhogen voor een verbouwing of verhuizing naar een duurdere woning, dan gelden voor de verhoging van de hypotheek ook de nieuwe regels voor hypotheekrenteaftrek.
Verplicht tussentijds aflossen voor starters
Startende huizenkopers die vanaf 1 januari 2013 een eigen woning kopen en daarvoor een hypotheek afsluiten, kunnen de hypotheekrente over de hypotheek nog steeds aftrekken van de inkomstenbelasting. Maar om voor hypotheekrenteaftrek in aanmerking te komen, moeten zij wel de gehele hypotheek in maximaal 30 jaar aflossen door middel van tussentijdse aflossingen. Dit kan alleen door een annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek te kiezen. Bij deze hypotheekvormen wordt de hypotheek afgelost door maandelijkse afbetalingen op de openstaande hypotheekschuld. Bij andere hypotheekvormen wordt de hypotheek pas aan het einde van de looptijd van de hypotheek of in het geheel niet afgelost. Deze hypotheekvormen kunnen niet meer gebruikt worden als iemand gebruik wil maken van hypotheekrenteaftrek. Ook bestaande huizenbezitters van vóór 2013 die hun bestaande hypotheek willen verhogen, moeten de hogere hypotheek verplicht aflossen met tussentijdse aflossingen. De hypotheekrente over de oorspronkelijke hypotheek mogen zij wel volledig blijven aftrekken zoals dat voor 2013 ook al mocht.
Er wordt altijd gesproken over hypotheekrenteaftrek, maar eigenlijk is dit geen juiste term. De regels gelden namelijk niet alleen voor hypotheken, maar voor alle leenvormen. Dus ook als je geld leent van je ouders of een persoonlijke lening afsluit, kun je de rente fiscaal aftrekken als je maar aan de regels voldoet.
Bankspaarhypotheek niet meer voor starters
Door deze ingrijpende wijziging van de hypotheekrenteaftrek kan de startende huizenkoper de bankspaarhypotheek nog wel kiezen, maar dan hebben ze geen hypotheekrenteaftrek over de hypotheek. Want bij de bankspaarhypotheek wordt niet tussentijds, maar pas aan het einde van de looptijd van de hypotheek afgelost en daarmee voldoet de bankspaarhypotheek niet aan de eisen die gelden voor hypotheekrenteaftrek vanaf 2013. Startende kopers kunnen dus qua hypotheekvormen alleen nog voor de annuiteitenhypotheek of lineaire hypotheek kiezen als zij belastingvoordeel willen hebben.
Bankspaarhypotheek nog wel voor bestaande huizenbezitters
Ook bestaande huizenbezitters van vóór 2013 moeten bij verhoging van de hypotheek het bedrag wat zij meer lenen dan de oorspronkelijke hypotheek, verplicht annuitair of lineair aflossen om voor renteatrek in aanmerking te komen.Wanneer bestaande huizenbezitters van vóór 2013 dus hun hypotheek willen verhogen, is de bankspaarhypotheek niet gunstig meer.
Wel mogen bestaande huizenbezitters eventueel bestaande bankspaarhypotheken uit 2012 of eerder behouden. Zij hoeven niets aan te passen aan de bankspaarhypotheek om toch hypotheekrenteaftrek over de bankspaarhypotheek te behouden. Ook zijn er soms nog mogelijkheden voor bestaande huizenbezitters van vóór 2013 om hun bestaande hypotheek om te zetten naar een bankspaarhypotheek. Als zij namelijk voor 1 april 2013 al gebruik maakten van een vrijstelling om belastingvrij te sparen voor de aflossing van de hypotheek, kunnen ze die vrijstelling hergebruiken bij de omzetting van een andere hypotheekvorm naar een bankspaarhypotheek. Het gebruik van de vrijstelling wordt dan verder gebruikt bij de spaarrekening van de bankspaarhypotheek. Dit heet fiscaal geruisloze voortzetting. De vrijstellingen die bij de bankspaarhypotheek voortgezet kunnen worden, zijn:
- KEW-vrijstelling: Kapitaalverzekering Eigen Woning. Een vrijgestelde kapitaalverzekering voor de aflossing van de hypotheek wordt dan veranderd in een bankspaarrekening
- BEW-vrijstelling: Beleggingsrecht Eigen Woning. Een vrijgestelde beleggingsrekening voor de aflossing van de hypotheek wordt dan veranderd in een bankspaarrekening
- SEW-vrijstelling: Spaarrekening Eigen Woning. Ook een reeds bestaande bankspaarrekening kan opnieuw gebruikt worden voor een nieuwe bankspaarhypotheek
Meer informatie over de bankspaarhypotheek vindt u hier
Meer informatie over over belastingvrij sparen: de SEW en BEW vrijstelling
Online de maximale hypotheek berekenen